肖然学房产分享这5年肖然房产实战经验，分享购房技巧，对接银行渠道目前重点关注不良资产中房产相关运营及处置
本期概要
1，在帝都流水，可以魔都贷款吗？
2，上班族vs小微企业主，你猜银行喜欢放贷给谁呢？
3，35年的老公房，申请人30+岁，可以贷足30年吗？
4，信用卡止付，逾期很多次；还可以贷款吗？
5，打算申请抵押贷款，影响房贷吗？
6，老公上海户口，老婆外地户口。买房可以用老婆公积金吗？
贷款问题问答
问题1关键字：北京收入，小微企业主贷款
Q:置换，女方上海户口，男方北京户口，之前房屋贷款主贷人是女方;家里自己公司做淘宝，现转型重新注册公司，预计12月底注册完毕开始有流水，再买房女方还做主贷人，需要最少几个月的流水？
A:贷款是看夫妻共同收入的，男方北京的收入也可认定；女方原来是自由职业，流水不稳定，现在才开始自行做流水，需要六个月以上才能使用，且企业刚注册，若以小微企业主办理把握很低，不如还以上班族身份办理，根据贷款金额酌情采取快速有效的办法。
问题2关键字：80年代老工房贷款
Q:82年到87年左右的闸北老学区房，能贷30年么？男39，女36。最多能贷几年？按照男女双方的年龄，是否能贷满30年155万贷款？
A:根据目前银行贷款年限，70-房龄，80年代老工房房龄35年，可以贷到30年；贷款人年龄，也符合。贷款金额五成以内都很简单。
问题3关键字：逾期多次
Q:女方征信没问题，男方作为共同还贷人，但是征信上有一张信用卡早已不用，但状态是止付！这个尽可能去取消。
另外有一张信用卡记错还款日期，逾期很多次数，银行只给取消一次，这几个月已经注意还款不逾期，如果年后买房，重新再拉征信，对贷款有多大影响？是否有办法解决？
A:止付可以电话信用卡中心，出纸质证明或通知人行征信变更；连续多次的逾期是最麻烦的，银行是一种逾期习惯，一般连续三个1，就谨慎受理了，而且还是刚刚发生的事情，24个月以内发生的认为多次逾期都很严重，只能拉出征信报告再说。
小白备注：不知道1是什么意思，点击查看之前的文章内部人员揭秘—银行是怎么批贷款（2）
问题4关键字：刚注册公司的夫妻贷款
Q:对于刚注册公司，无流水的夫妻，卖房后再买房，不能提供长时间流水，是否需要在银行审批期间有固定存款？金额大概多少？
A:刚注册公司，建议还是按上班族身份办理，用以前的单位，流水临时解决。存款也有用，目前有几家银行认可存款折算的收入
问题5关键字：信用贷，房贷
Q:我现在打算申请了两笔信用贷款，每笔30万；在每期按照规定及时还款，最后全部还清的情况下：在征信上是否会影响未来的房贷？
A:还掉可以，但是尽量早还，让征信更新成“结清”的状态，否则还要提供结清证明，很有可能不认，耽误时间；
另外，首付贷嫌疑最大的是申请按揭前三个月申请信用贷，因此，这几个月不要随便申请信用贷。
问题6关键字：年化率8%以下贷款
Q:市场上有哪些年化利率在8%以下的贷款类型？
A:抵押贷款利率大多数都在6-7%左右，信用贷分为授信额度类和非授信额度类，前者基本都在8%以下，后者实际利率基本都在8%以上，别被年息3-5%的数字蒙蔽了。
问题7关键字：只用老婆贷款额度
Q:夫妻两人共同买房，老公是上海户口，妻子是外地户口，在贷款额度够的情况，是否可以只用妻子的名额贷公积金和商业。
A:夫妻共同申请贷款，主贷人可以是外地户口，只要她符合公积金政策，当然可以只用她的，商贷本来就是计算两个人收入确定额度的。
问题8关键字：逾期是否利率上浮
Q:目前有房贷且因为信用卡逾期导致利率上浮10%；请问，再次申请房贷时，如果信用逾期已经在征信记录没有了，现在的房贷利率会受上一次的利率影响吗？
A:首先确定首套还是二套政策，按你的情况，上一笔做过主贷人，已经有贷款记录了，再办肯定还是1.1倍，但并不是因为逾期记录的原因。如果上一笔你是参贷人，那么现在净身出户贷款，有可能按九折办理，很多银行不会因
为逾期上浮利率，只会降低额度，超过24个月的逾期可以通融。
问题9关键字：不上征信的信用贷
Q:有没有哪些银行的信用贷是不上征信的啊。
A:只知道白领融一种，但严格说来不是银行信用贷，它是把保险公司的资金通过银行发放给银行筛选过的客户；银行只是通道，所以可以不上征信；但是所有银行自己发放的贷款都要上征信的，只不过有些算是信用卡分期，算信用卡负债而已。
问题10关键字：抵押贷
Q:如果把我的房子做抵押贷款，抵押贷款上征信吗？
再去买房申请房贷的话，我抵押的出来的贷款是否影响我申请房贷的额度？意思是银行评估我房贷能贷多少时，是否要减去我抵押贷款的部分？
A:抵押贷款在银行办理的，当然也上征信；这是抵押贷款和按揭贷款的衔接问题，解决方案有三种，抵押后净身出户，直接放款不影响；二抵押贷款审批成功，不抵押不放款，再借过桥资金，付首付办按揭，抵押贷款和按揭贷款同时放；三抵押贷款批好后，同时找到按揭银行，先拉产调和查征信，抵押贷款放款后迅速审批按揭，放款前不拉征信，也不影响。按揭额度不会减抵押的额度，会算负债，更麻烦的是首付贷嫌疑，所以需要合理规划流程。
