房叔问答91期|汉城湖畔2018交房计划!信用卡逾期七次能买房吗?

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  问:如何确定开发商没有捂盘惜售,是真的卖完了吗?

  答:现在这个市场,捂盘的可能性并不大,一方面所有的在售房源都走价格备案,房源信息和价格相对透明,同时开发商在销售前也会提前报送销售计划;

  捂盘的目的一般都为了高价销售,但现在要求预售证下来后十天内一次性开售,再加上市场行情上行,价格本就不低,大部分开发商还是希望快速销售尽快回款;至于显示有房未备案的可能是预售证没有下来。

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  问:龙湖香缇的洋房比一般低很多,不知道是什么原因?

  答:从公示的价格看,最近确实不高,昨天的第十八批价格备案消息中,香缇87-127平高层的价格也还好,最低9691块,最高块;

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  (今年第六批商品房价格公示)

  另外虽然都叫洋房,但像8+1这种不就是小高层了,你看到的一万二估计是洋房中间层的价格,像顶层和一层这种赠送面积大的,价格和平层差价就很大。

  再说香缇本身,小区内环境和物业评价都不错,小区自建西工大龙湖分校,但上学还是比较紧张的,学位还得看开发商有书面的入学协议没;交通上距离地铁一号线长乐坡站和六号线田家湾都还有一定距离,周边沁水新城和恒大绿洲包括香缇前几期都已经入住,社区底商等基本满足生活。

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  问:咸阳户口可以在沣西新城,秦汉新城等地买房吗?

  答:可以买,这个没有限制,不过上述这三个区域倒是没什么房源,沣西这块就一个金科世界城,住宅都售完了二期还没开,现在卖的是临街底商,块/平;

  秦汉的话洋房和别墅居多,最低的德杰国际城洋房,均价也在一万朝上,至于中天诚品、星河湾这些都是一万五朝上了;泾渭这一块只有隆基泰和万和郡,6000一平,但真的好偏好远。

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  问:通过竣工验收备案需要那些条件呢?

  答:一般的流程是小区竣工后,开发商向住建局&质监站提出竣工验收申请。有关部门在收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收;

  上述部门验收过以后出具验收文件,通过后最终拿到竣工验收备案表,这个过程中的变数其实很多,比如小区加盖了,原本25层的多盖了两层,规划不给验收;比如消防通道设计不合理尺寸不够,消防不给验收等等;

  当然很多时候开发商、施工方和监理方在对付业主时候,立场是一致的,自家人扣一个章子也是分分钟的事情。

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  问:没证的西安城城改房敢买吗,房叔怎么看?

  答:很多人对城改房有意见也是因为前些年,本地小开发商的城改盘烂尾停工的太多,说到底还是实力不行,通过违规销售回款盖房,一旦不让卖了,就没有资金来源。

  但大家也知道三环内几乎没有地,如果想盖楼还是的做城改,比如融创南长安街壹号就是以前徐家寨的地,融创宸院是杨家村的地,万熙天地是北沈家桥的地,群贤道九号是西桃园村的地;

  开发商通过完成拆迁安置拿到土地,缴纳出让金然后进行商品房开发,这就是正规的商品房,只不过它这个土地是通过走城改的途径拿来的,这和买房的业主并没有什么关系,再者现在商品房和安置房部分都是分开的,其实也没什么干扰。

  至于没证的话肯定是不敢买的,没证的大多是小开发商的项目,现房还好,虽没证但图个价格低还能落一套房子住进去,但期房就要警惕了;至于五年内办证就更不靠谱了,如果能办早办了,五年只是一个托词,一句话总结无证的图价格低必须买现房,是期房还没证的坚决不考虑。

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  问:信用卡逾期其次贷款下不来,这种情况怎么处理?

  答:最好是先去银行查下,一般来说银行不同,对于逾期的次数是不同的,我知道有一个标准叫“连三累六”,即连续有三次逾期或是累计逾期超过六次,申请房贷本身就是大额贷款,,要求还会更严格一些,情况大致分三种:

  偶尔有逾期,且时间不长的,可以在还清欠款以后,尽快与银行联系,让银行开具一份非恶意逾期证明,关键时候有用!

  逾期记录自还清欠款之日开始,征信污点会保留5年,五年征信记录更新后自动清除,但如果放着不管,5年后逾期记录还会存在。

  大部分银行现在只看两年内的逾期记录,所以有逾期,还清欠款以后,保持两年的好习惯,贷款一般不会受到影响。

  第二,置业顾问说办不下来,是确实贷款不能办呢,还是因为首付低筛选客户的原因,蓝光因为限价价格一直上不来,开发商会通过首付的比例由高到低这样去安排选房,比如全款第一轮,五成首付第二轮,三成的直接就不通知,有这种可能。

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  问:请问阳光台365这个小区怎么样?

  答:因为这小区就在我家隔壁不远,了解的稍微多一些;这个小区2011年就开始卖,高层、小高层、公寓、联排别墅、底商都有,价格也是从最早的6500送学位到现在的多;

  周边生活交通方便,北侧汉城湖,东侧大白杨西村安置房,东侧天朗在建项目,西侧金业观湖大第,没有地铁但公交路线多;

  小区内部高层楼间距不大,绿化还可以,人车人流,车位价格较高,由于规划有公寓,入住的人很多;户型上设计的很奇怪,要么暗卫很多,要么厨房对着卫生间,要么是刀把子户型,空间浪费大,买阳光台这个小区,户型一定要特别留意。

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  问:买房买到三桥好还是长安区好?

  答:个人觉得长安比城西要好一些,城西未来几年基本都在拆迁改造的阶段,再加上原本区域内企业多,家属区多住的人多,环境并不算太好,无论是道路公园还是大的商业也比较差;

  目前稍微好点的大兴新区这个区域,就是紧邻汉城湖这里,但容积率还是偏高,再有就是三桥区域,因为地铁一号线和华润万象城的缘故比较繁华,其他的像阿房一路、大庆路、汉城路两侧,环境都不算太好。

  长安区分为三个板块,大学城、韦曲南以及航天城区域,大学城这里因为师大、外院、邮电等学校众多,交通生活人流量都还可以,区域内像万科城润园,悦美国际,雅居乐湖居笔记,以及正在因为交房维权的合能公馆,也都算比较大的项目。

  韦曲南区域因为地体二号线的缘故,也比较热闹,有融创南长安街壹号、智慧新城这些,由于周边小区已入住,生活也还算方便,但区域内没有太好的学校;

  航天城板块则是属于零配套的区域,目前有房的像红星紫御半山和大华锦绣前城,前者小区房子好但周边被安置房包着,后者周边无遮挡且有地铁四号线,但大华的评价实在是没法说,就看个人取舍了。

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  问:想了解汉城湖畔烂尾楼今年会重新开工吗?

  答:根据开发商周二贴的交房计划书,目前5到10号楼刚完成二次结构工程,窗户大框基本装完,正在做外立面,按照工程进度一期交房时间定在今年的12月30号,但交房条件是:

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  1、4月交款签合同的,总房源交至85%可领钥匙,剩余房款证件齐全一次性结清;

  2、5月交款签合同的,总房源交至90%可领钥匙,剩余房款证件齐全一次性结清;

  3、6月交款签合同的,需交总房源100%可领钥匙;

  7月1号前没来办理变更合同手续的视为自动放弃,此前协议作废;一期的剩余房源,二期业主可以向一期调换。

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  问:华安紫竹苑能买吗,会有烂尾的风险吗?

  答:现在西安市场的现房极少,基本上都是2020年左右交工的期房,有的现房价格也很高。判断期房烂尾的可能性,一看无证是否齐全,有证就能贷款,资金就有保证;二看工程进度是否正常,三看销售情况如何,卖的好的回款也快。

  紫竹苑确实在城南这个区域价格确实不高而且支持公积金;不足的就是没学校,楼间距也不大,旁边的供热公司大烟囱以及周边的城中村,不过朝着欧亚学院那侧的环境还不错;

  交房略晚到2020年的下半年,但主体已经封顶了。小区楼位图我这没有,所以9还是11不好判断,得实地去看,楼层建议高一点,因为本身楼间距就一般,高一点采光通风更好。

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