现今社会大多数人在购买商品房时采用银行贷款方式进行购买，但由于经济环境的恶化，房产商逾期交房的现象层出不穷。若因开发商逾期交房已构成违约，买受人据此主张商品房买卖合同解除，法院依据商品房买卖合同所约定的解除条款判决解除后，案涉房屋的银行贷款应如何处理，买受人如何最大化保障自身权利？
基本案情：
张某（买受人）与辽宁京丰置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2020年3月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；另约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同。张某依约支付完购房首付款。后张某与银行、出卖人签订《购房贷款合同/担保合同》，但案涉房产未能交付使用，张某起诉至法院要求：
1.解除《房屋买卖合同》；
2.解除其与银行签订的《购房贷款合同/担保合同》；
3.出卖人返还张某已支付的首期款及已还贷款；
4.要求由出卖人承担剩下未还贷款的还款义务；
5.支付违约金及本次诉讼过程中支出的律师费及担保费。
法院认为：
法院经审理认为张某作为房屋的买受人已经依据《商品房买卖合同》履行了支付购房款的义务，辽宁京丰置业有限公司作为房屋出卖人未按合同约定时间交付案涉房屋的行为已构成违约，张某有权依照合同约定要求解除《商品房买卖合同》。
此外法院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，张某请求的解除与银行签订的《贷款合同》，应予支持。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。法院根据上述条款判决解除张某与出卖人的《商品房买卖合同》，同时判决张某与银行签订的《购房贷款合同/担保合同》一并解除且剩余未还贷款由房屋出卖人承担还款责任。此外，法院亦支持了张某要求出卖人返还已支付的首付款和已还银行贷款的请求。因张某与出卖人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约条款及律师费等费用由违约方承担，法院亦酌情判决了一定数额的违约金及律师费。
总结：
由于目前经济较为低迷，若买受人在诉讼过程中仅主张解除《商品房买卖合同》及返还购房款的，法院因当事人未主张解除《贷款合同》而不对银行贷款问题进行审理，存在仅判决解除《商品房买卖合同》并让出卖人返还购房款的情况。这样的判决并未解除买受人和银行之间的《贷款合同》，银行将依据《贷款合同》以《商品房买卖合同》被解除为由，要求解除《贷款合同》并让买受人一次性付清贷款。在实践中，仅主张解除《商品房买卖合同》的情况较多，虽然法院判决出卖人向买受人返还购房款，但出卖人因经济问题无力或拒绝返还买受人已付购房款。买受人在未获得出卖人应返还的购房款时，还要被银行要求继续还贷或一次性还贷的尴尬。另外根据合同解除的法律后果买受人还要把案涉房屋退回，这样最终解除合同变成了买受人“钱房两失”的三重损失。
因此上述案例为因出卖人违约，买受人解除附有银行贷款的《商品房买卖合同》提供了良好的方案。现在买受人可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十条、二十一条在法院要求解除《商品房买卖合同》一并解除银行的《贷款合同》，并且要求剩余贷款的还款责任由违约的出卖人承担。这样避免了解除《商品房买卖合同》后，买受人仍然要向银行承担巨额贷款的还款义务，买受人“钱房两失”的三重损失的情况也可杜绝。
律师介绍
卢浩珲律师——
法学本科毕业，2017年通过法律职业资格考试。2019年成为执业律师。自执业以来代理大量金融类案件、保险类案件以及各类民商事案件。非诉业务方面担任多家企业法律顾问、专注处理企业对外投资、投资人项目公司组建、公司章程、公司管理等，在提供顾问服务过程中参与大量的商务谈判、仲裁及诉讼工作，拥有丰富的实操经验。
卢浩珲律师擅长买卖、租赁、居间等日常合同纠纷案件的处理，精通金融贷款及保险追偿等案件的诉讼工作。此外亦在企业对外投资、公司组建、风险管理等非诉工作方面具有丰富实操经验。
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