新逻辑来了,个人信贷扩张对温州楼市支撑会有多久?

以上为广告,以下为正文来源丨温州房哥文丨歪才/房哥编丨苏谨夏/Mt.01关于楼市与货币政策的逻辑关系,在2019年之前一直是这样的:经济下行压力大,货币政策转向宽松,大量资金流入房地产,楼市转热,房产和基建

新逻辑来了,个人信贷扩张对温州楼市支撑会有多久?

新逻辑来了,个人信贷扩张对温州楼市支撑会有多久?

  以上为广告,以下为正文

  来源丨温州房哥

  文丨歪才/房哥

  编丨苏谨夏/Mt.

  01

  关于楼市与货币政策的逻辑关系,在2019年之前一直是这样的:

  经济下行压力大,货币政策转向宽松,大量资金流入房地产,楼市转热,房产和基建投资加码,GDP增长回稳.....

  所以,从年初开始,当经济又一次面临下行压力的时候,许多人包括地产商自己,都认为又要祭出房地产保GDP的老法宝了。毕竟这十多年来,房地产总是在经济疲软关头扮演着“家中长子”撑起一片天的角色,这次当然也会不例外,房地产的短周期将会又一次启动。

  于是,我们在一季度看到了货币的再次宽松,宏观杠杆率在稳定了一年之后又攀升至新高,开发商融资渠道又变得非常便捷,在温州参与拿地的开发商数量又一次达到了历史峰值.....▼

  然而,从3月初开始,房哥在《货币宽松环境下的温州楼市,退潮中的涟漪…》等文章中多次提到,我国货币政策已经陷入收放两难的困境。

  收,很可能引起债务违约连锁反应导致金融系统性风险;

  放,在实体经济处于“结构性流动性陷阱”的情况下,房地产行业又成了创造和吸纳新增流动的主要领域,从而导致经济结构的进一步走向悬崖.....

  我们的手中,已经没有多少筹码和腾挪空间。

  所以,我们在明里看到上半年融资便利、市场利率下行、楼市转暖、成交量攀升的同时,也看到了中央与地方政府之间的博弈,其中包括要求坚决贯彻执行“因城施策一城一策”,重点城市必须将楼市的调控目标和对应措施上报国务院.....

  鉴于上述情况,我们多次强调,关于楼市的逻辑,今时已经不同往日!在保持银根宽松的同时,必须阻断资金过度进入房地产领域

  ?图文无关。/视觉中国

  时至今日,越来越明确的信号告诉我们,中国摆脱房地产经济依赖路径的决心明显。

  尤其是4月19日政治局重提“房住不炒”后,接下来三个月的一系列动作,说明“房住不炒”已经上升到了国运的时刻,“房住不炒”是国家承诺,并在逐步兑现——

  5月17日,银保监会23号文一出,银行、信托收紧!

  6月13日,郭树清对过度依赖房地产路径实现经济繁荣的国家,用了“最终要付出沉重代价”的历史最严厉信号来传达中央精神。

  7月4日至7月12日,监管层警告,信托顿口,银行贷款被严控,地产商海外融资渠道被收。

  到了7月30日,政治局开会,再次定位“房子是用来住的、不是用来炒的”,明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“稳定制造业投资”。

  8月9日,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,严查32个热点城市的地产资金,其中不仅针对房企开发贷等资金,还要重点控制个人住房贷款。

  在经济仍然面临较大下行压力的情况,对房地产领域进行如此密集的专项调控,还真的从来未有过!

  受此影响,温州的土拍市场,从5月份开始,也有了转凉的趋势。

  不过,与2018年土拍市场转冷紧接着引来市场供求逆转、商品房价格调整不同的是,今年尽管土拍市场转凉,但对商品房市场的传递,却不像去年那样迅速、明显

  温州今年的商品房市场的冷热变化并不明显,甚至还有点诡异,许多楼盘仍然热销甚至被抢,许多楼盘的购房者中,屡屡出现投资者、资产配置者、提前购买者的身影。

  ?图文无关。/视觉中国

  这其中,除了炒房需求重出江湖以外,是否还存在我们以往分析所忽略的因素?

  我们知道,货币宽松政策对楼市的支撑,主要体现在两个方面,一是开发商融资渠道便利,融资成本下降,从而导致一级市场竞争激烈;二是银行对于购房者的按揭贷款利率下行,贷款额度充足,使得购房者的购买力提高或被放大

  ?近一年全国首套房贷款平均利率走势。/融360

  但是从有关数据来看,今年的按揭贷款利率变化并不算太明显,上半年持续下调,到5月份处于低点,6月份开始有收紧上升的趋势。这个因素对楼市的影响,应该不会太大。

  也许,还有一个很重要的因素被忽视了,即个人信用扩张后对居民可支配资金的影响、个人杠杆对楼市的影响。

  02

  在银根宽松的大环境下,如果开发商融资渠道受限受阻,实体经济又陷入了“流动性陷阱”无法吸纳太多资金,那么钱会流向哪里

  A、小微企业贷。这是国家振兴实体经济计划里的重要方向之一。

  8月12日,银保监会公布了上半年金融服务小微企业的进展。到6月末,全国小微企业贷款余额达到35.63万亿元,其中普惠型小微企业贷款余额10.7万亿元,较年初增长14.27%,比各项贷款增速高7.14个百分点。有贷款的小微企业接近2000万户。

  对于银行而言,定向降准的资金边际成本几乎为零,所以通过小微贷放贷是非常划算的买卖,从上半年我们身边朋友的案例可以知道,类似贷款比较容易获得,且资金用途监管并不到位。

  ?图/央视新闻

  B、是基于个人信用的贷款。比如消费贷等。

  据央行近日发布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,截至2019年二季度末,住户消费性贷款余额40.81万亿元,同比增长18.4%,上半年增加3万亿元,同比多增597亿元。

  贷款可以容易到什么程度?以前可能需要抵押物和相关冗长的手续,现在只需要一张身份证和单位收入证明即可。

  还有抵押贷款的利率水平,今年年初和一季度处于非常低的水平,低到什么程度?据我们打探了解,我市部分国有金融机构,一季度基本维持在年4.35%的贷款利率基准水平,年初个别时点的利率可以在贷款基准利率的水平下浮到95折甚至9折

  对于贷款资金的用途监管,房探从某银行贷款部门处,得到的反馈如下:

  现在企业或个人贷款确实不难,利率下调,各银行都有一定的业绩指标压力。但是,大部分银行批贷签约的过程,都会在口头和合约内容提醒不得将资金用于买房或炒股,另外一般还会对过去半年到一年里个人或企业的资金流水做审核。

  但对于资金的用途,贷款申请人确实可以做到规避。因为资金是流动的,而且规避手段也不算难

  另外,房探从公开报道中发现,北京等地还出现了专门帮购房者包装消费贷用于购房的中介机构,如“4+3”模式(即4成为正常按揭贷款,3成是消费贷)。

  除此以外,各种打着普惠金融旗号的网贷平台,也给个人信用贷款扩张提供了太多可能

  ?某网贷广告

  那么,凭借一个手机号码、一张身份证、一个工作单位证明,一个人能从网贷平台借到多少钱?

  房探的身边就有一个朋友举债参与网络赌博。后这位朋友将从网贷平台所借的信用贷款做了例举。少至800元,多至近3万元。几乎零手续就能获批。毛估估,一个人能获得年收入数倍的网贷额度。这还不包括其他10来张信用卡额度。

  众所周知,网络借贷的大部分额度较小,但对于一些信用较好的客群而言,其授信金额的额度会增加,实际批贷金额也会在合理范围内提高。一般只需要三五个平台,就能在一周甚至一两天内得到相应资金。

  至于信用卡套现,就更简单。有些人为了规避路径审查,会交给一些信得过的小中介朋友“养卡”,每天在相应的时间段或不同地点,通过pos机代刷一下即可。中间产生的“养卡”服务费,比起网贷平台的断头息要便宜很多。

  值得警惕的是,截至2019年一季度末,我国信用卡期末授信总额为15.81万亿元,应偿信贷总额为6.98万亿元,授信使用率为44.13%。而作为信用卡风险中具有代表意义的逾期半年未偿信贷总额已经达到了797.43亿元。(来源:新京报)

  问题来了,在未来银根仍旧保持宽松状态的前提下,居民个人信用贷款会不会被收紧?还是对已知漏洞睁只眼闭只眼?或者说,国家监管部门会不会迫使居民被动去杠杆?

  03

  其实,监管部门对相应贷款用途的路径有专项审查,一旦发现有人或企业将贷款直接用于买房等非正常用途,除了银行收回贷款,所在银行还要受到处罚。据业内人士透露,“今年的处罚会更猛些。”

  进入8月份,银保监会下发64号文继续保持高压,并点名了杭州、宁波等32座城市并开展贷款业务专项调查。

  除了房贷利率有收紧的趋势,我市抵押贷款的利率也已经从年初和一季度的低水平,普遍回升至基准利率上浮8%-10%,另外,银行自身也开始全面检查相应贷款是否流入房地产。

  很显然,银行自己不主动查,等查到了就是巨额罚款。

  据银保监会官网披露的行政处罚信息,2019年来,银保监系统共公示33张针对消费贷业务违规的罚单,其中16张提到消费贷资金流向房地产或用于购房,罚没总额超过1000万元。

  就消费贷而言,某些银行为了规避风险,对个人申请设置了一定的准入门槛。比如说申请人需有半年以上的住房公积金缴纳证明来确保他有稳定的工作和收入,且签约时会到申请人所在的工作单位。因此,事业单位或公务员在消费贷方面申请几乎零门槛。而一般的私企,会以上市公司为起点。某些小的银行,业绩压力大,也会放宽门槛,但利率相对较高一些,大概在6%-8%。通过中介来操作的,会再高一点。

  也就是说,本次银根宽松的过程中,限制开发商资金渠道没有商量外,未来,个人加杆杠行为的信贷资金也可能会受到监管,虽然说个人可支配的信贷资金不太可能直接大规模流入楼市,但是资金是流动的,个人手头可支配资金宽裕了,借款还款垫付什么的,都会容易许多。如果小微贷、个人信贷资金用途也受到严格限制,那么,接下去对楼市的负面作用将会逐渐显现

  所以下半年的楼市,大家除了要关注开发商资金受限程度、按揭贷款紧松之外,也要重点关注国家对个人信用贷款的监管

  参考资料:

  1、温州房哥《货币宽松环境下的温州楼市,退潮中的涟漪…》、《土拍市场真的转凉了!!大发底价拿下老殿后优质宅地!》2、支付快讯《央行公布:2019年第一季度支付体系运行总体情况》

  iPhone新版

  标星+置顶温州房哥

  一秒钟找到哥

  

  ▍观点·热点·选房·土地·市场

  WZFG·CHINA

  ◎学区房交易“井喷”

  ◎南湖规划◎人口流失与收缩型城市

  ◎“空港新城”和“高铁东站”

  ◎深度对比:买学区房还是读民办学校?

  ◎一夜回到四年前!这类房子,好住难脱手……

  ◎中央湖公馆“和谐”交付,最高性价比房子是“它”!

  ◎没想到!今年温州楼市投资客会卷土重来?!

  ◎深度分析:从今年中考、高考升学率看市区(三区)的学区房性价比!

  ▍推荐收藏·2019购房指南

  WZFG·CHINA

  ◎市区楼盘销售全面盘点:小户型下跌空间有限

  ◎跌?跌多少?2019年温州楼市,走向如何关键看这!

  ◎货币宽松环境下的温州楼市,退潮中的涟漪……

  ◎市区楼市最近价格体系乱套,购房者注意腿要勤!

  声明:本文所采用信息和数据均来自政府相关部门,以及可信任媒体等公开渠道,但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[温州房哥]后台及其相关专家编写,仅供交流探讨之用。未经本平台组织正式许可与授权,任何个人或组织只可原文转发,不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发,须注明出自[温州房哥],且不得进行有悖原意的删节或修改。本刊载信息内容或观点表达,并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失,责任自负,本所有权人不承担任何责任。

  本文如有侵权或涉及版权疑问,请联系,我们会尽快处理,感谢!

  觉得文章有用的,点个

新逻辑来了,个人信贷扩张对温州楼市支撑会有多久?

免责声明:本站部分内容和图片转载自互联网,该文观点仅代表原作者本人,文章内容仅供参考,不构成建议,也不代表本站赞同其观点,请读者仅作参考。

相关推荐

推荐内容

版权声明:本站部分内容和图片源于互联网,本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。转载文章版权属于原作者所有,若有权属异议及违法违规内容请联系我们删稿,站务联系QQ:29380611。
右2广告
最新资讯
右3广告