点击△蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君
全世界都在劝你买房，但真想顺利拿下一套房，谈何容易。
凤凰君近日就收到粉丝来信，自己看中一套珠海的房子，交了首付款，却因为资质问题，卡在了贷款环节。
房子剩余的钱贷不出来，无奈之下，她便走上了艰难的退房之路...
▲粉丝反映的房贷按揭问题
所以，这到底是谁的问题？在珠海的买房路上，还会遇到哪些问题，我们今天来聊一聊。
交完首付，再审核贷款资质，中途emo了怎么办？
首先，我们要先清楚买房的环节，当你看中一套房子后，想申请银行贷款，但不确定自己的资质是否过关，该不该先交首付？
有些开发商为了尽快出货，便会口头承诺买房人——银行审核不通过，首付包退。
但凤凰君想告诉你，这！不！可！靠！
事实证明，当你交完首付，中途反水想退房，且没有与开发商的纸面协议，是很难顺利退房的。
凤凰君去年便咨询过珠海某楼盘，交完首付后，申请银行贷款，如果资质不通过，首付会不会退？大概率是不可以！
在珠海某项目的购房合同中，其中就有一项这样的条例，因个人原因无法审批贷款的，买家需要在取的房产证日起35天内，付清剩下的购房款。
逾期超过10天的，开发商有权解除买卖合同，但需要支付购房款金额的20%的违约金。
▲珠海某项目购房合同的补充协议内容
购房合同还提出，如果出现政策变化、银行贷款、利率等问题，不能解除买卖合同，也就是说，这种情况并不能退房。
▲珠海某项目购房合同的补充协议内容
因此，当你不确定自己的银行资质，开发商口头承诺你可随时退首付，最好不要轻易相信。如果非要下定，建议与开发商另外签订协议。
这里还有一个问题，就是交首付前，能不能做预审核？答案同样是：不行！
▲一手房交易并没有预审核
实际上，开发商与指定的银行合作，但在成交过程中，并没有预审核这一业务与流程。
也就是说，你必须要签订购房合同，交齐首付后，才能向银行递交贷款的相关资料进行审核。
这让买新房的你，多多少少心理会不踏实...
凤凰君的建议是，可以先咨询银行的业内人士，审核资质需要注意的问题，再根据自身的情况一一排查。
审核的主要方面，一般是个人的相关信用和名下已有贷款的问题，工资收入的流水（最好要夫妻双方收入是月供的2倍）也是银行审核的重点。
▲珠海渣打银行申请贷款按揭的条件，仅供参考
普遍来说，买房容易忽视的是，由于名下各类贷款问题，而无法再次按揭买房。比如名下有经营贷、信用贷，或是已有两次贷款买房记录等。
这些问题，都需要购房者，根据贷款银行的情况，仔细询问清楚。
交定金锁房，首付分期，中途反悔可能没法退款
一般来说，当你表现出对房子的兴趣时，开发商便会抓紧机会，建议你交几万的定金锁房。
并且，开发商明确表示，如果反悔的话，这笔钱是没办法退回的。
凤凰君认为，如果市场火热，看中的楼盘选择又不多了，自愿的情况下，可以这样操作。但是，大部分情况下，凤凰君并不建议这样做。
当然，对于现金不够的买家来说，还有部分开发商会推出首付分期的优惠政策，交齐首付的时间期限从几个月到几年不等，并且是免息的。
▲珠海某楼盘推出的首付分期
在这期间，必须要交齐首付才能做网签，再向银行申请按揭贷款，也就是说，处于房子不属于你，银行贷款又无法审批的“真空状态”。
虽然说这1年不需要月供，但这种方式，实际和上面所说的交几万定金锁房，有异曲同工之处。
▲首付分期，真的有这么好吗？
这期间，可能要面对政策变动的风险。
并且，如果因为个人原因，中途断交的话，很可能算是违约的行为，小则交违约金，大则交的钱可能拿不回来。
有开发商就采用签订“抵押担保”合同的形式，来让买家承担里面产生的风险。可想要是中间出现问题而无法网签，会非常麻烦。
假离婚有风险，房子不要了，或对夫妻产生征信问题
一般来说，假离婚的操作，分为主动与被动。
主动型的买家，是为了降低首付比例，增加买房名额，多出现在有价值的一二线城市。部分城市，也已出相关政策来“围堵”这种现象。
普遍来看，主要还是为了降低首付的比例，用更少的现金，撬动两套及以上的资产。
据业内人士了解，首套房和贷款必须在夫妻一方名下，另一方需要到银行查征信，没有房贷记录，便可以利用假离婚，做到珠海首套房的最低首付。
目前，珠海的政策环境非常优质，不建议利用这类违规操作来买房，若是产生不必要的麻烦，得不偿失。
另一种被动情况，则是买房过程中，由于按揭贷款资质、政策等因素无法买房，开发商便提倡买家利用假离婚、假流水，或是经营贷去还房款。
以上两种情况，凤凰君都不建议，因为其中的风险，基本是买方承担。
就在近日，在凤凰君的楼市群上，就出现了一名来自“假离婚”买家的苦恼。
▲假离婚变真离婚，房子这么办？
假离婚变真离婚后，当初买的那套房，夫妻双方都不想要了。如果断供，对双方的征信或都会有影响。因为这期间，他们还算是合法夫妻，所谓的假离婚只是办理假协议来骗贷的手段。
凤凰君认为，利用假离婚买房的人，普遍自身现金流不足，但又不想错失买房的良机。
但要是遇到裁员，失去经济来源，便会产生断供法拍的风险，纳入征信黑名单。这对于以后买房，无疑会有巨大的影响。
因此，买房需要匹配自身的经济实力，并对未来风险进行预估，切莫过于乐观，更需要以长远的眼光来理性对待。
好了，你们在珠海买房，还遇到过哪些经历呢？欢迎留言区分享给凤凰君~
??凤凰君建立了珠海购房楼市交流群，现在有4000+粉丝啦！欢迎扫码凤凰君，与他们一起互动交流吧！
往期精彩
市场丨统计100个在售楼盘，在珠海有钱没钱，都有烦恼进展丨文园小学+文园初中！五洲花城旁或将上新大型住宅
房贷丨珠海公积金新政最全答疑！关于“商转公”等..市场丨@珠海人，给你买老破小，你要买吗？
