如何避开购房贷款的坑 | 热点观察

---点击“康浩U法”关注我们---1月31日晚间,广州市内四家国有银行同时发声称,2月1日起首套房贷利率将上浮10%起,二套房贷利率则较基准利率上浮最低15%。根据新的房贷政策,小编在法律的角度为您带路,让您在购房贷款的路上跳过风险

如何避开购房贷款的坑 | 热点观察

如何避开购房贷款的坑 | 热点观察

  ---点击“康浩U法”关注我们---

  1月31日晚间,广州市内四家国有银行同时发声称,2月1日起首套房贷利率将上浮10%起,二套房贷利率则较基准利率上浮最低15%。

  根据新的房贷政策,小编在法律的角度为您带路,让您在购房贷款的路上跳过风险之坑。

  目前不同的银行对按揭贷款的要求及审核严格情况各有不同,但又方向一致。

  购一手房,是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。

  购二手房,是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  1一手房可以办理贷款的方式

  按揭贷款

  通常是以不动产作为抵押,在购房时自选或开发商指定合作银行,签订贷款合同办理按揭手续。

  大型开发商的合作银行,一般都包括四大银行和部分商业银行。这些银行在办理按揭过程中规范审核合同流程,完善各类手续。

  风险与提醒

  首付和贷款额度

  

  

  购买一手房,必须遵守当地的购房政策,买房适用新规则一般为以一定的时间为限,在指定时间前完成备案,按旧的规则执行;在指定时间后完成备案则按新的规则执行。有时会因突发的政策性调整,而产生无法办理贷款或贷款额度不足的情况。而开发商的《购房合同》一般会约定,“因贷款额度不足,差额需由购房者补足”。

  律师提醒:

  1.在签订合同前,必须了解自身的购房能力,做好预案,万一遇上政策变化时,是否能解除合同退还首付款。

  2.在不能解除合同时,是否能补足差额,不构成违约。

  3.如果不能补足差额,如何解决,是否能承担违约责任等。

  开发商与资产企业合作,对首期进行额外融资

  

  

  例如:首付一成,0首付等形式。该销售,实际是把首付款与按揭款分为两部分,一部分是能正常从银行办理按揭贷款,另一部分通过小贷公司及各资产公司,以民间贷款、信用贷、小额贷等方式向购房者提供借款服务。

  律师提醒:

  1.办理按揭贷款必须符合相关的贷款条件,过于优惠的条件或与政策明显不符的购房条件,购房者应有审慎的注意义务,防止陷入高利贷、高额信用贷等陷阱。

  2.对于本来支付首期就有困难的购房者,如果同时归还首付款本金利息和按揭款的本金利息,无疑是增加了还款的压力,在无法确保还款能力时,应谨慎选择该种方式购房。

  2二手房可以办理贷款的方式

  按揭贷款

  二手房的按揭贷款与一手房流程基本一样,但二手房是交易价及评估价相结合的贷款方式。即:银行同意的贷款额度会参考评估价及《买卖合同》交易价款。

  律师提醒:

  1.购房者若想通过虚报交易价,提高贷款比例,会存在一定的风险。因此,购房者应在支付能力范围里,评估支付首付比例,参考当时的市场价格及政策条件,不要轻信中介或无证人员的忽悠。

  2.评估价格根据不同的地段、楼层、朝向等条件因素及市场因素有所调整,如果约定交易流程过长(多于6个月以上),也会受不稳定因素影响。

  3.签订《房屋买卖合同》时,应对办理按揭不成功,或贷额度不足时,买卖双方是否承担违约责任进行约定,从而保障各方的合法权益。

  消费贷款

  有些银行结合信用卡业务,可以对购房、购车人员发卡进行消费贷款。

  律师提醒:

  部分消费贷,是收取一定的手续费、服务费及利息的,而且贷款期限为短期,与传统的抵押贷款不同,尤其是利率。购房者选择该类贷款业务时,要了解清楚相关贷款条款,以防风险。

  抵押贷款+小额贷+手续费

  一些房屋中介机构与资产公司合作,推出一些新型服务,可以先以借款的方式帮助购房者支付房款,然后以签订《借款合同》及《抵押合同》的方式,把交易过户后的房屋抵押登记在资产公司名下,并保管购房者的《不动产证》。在办理过程会收费手续费、服务费等费用。

  律师提醒:

  此类贷款,实际是向小额贷款公司借款,一般借款期较短而且利息偏高,应审慎选择。

  3贷款注意事项

  无论是一手房还是二手房的贷款,都要注意以下事项:

  第一,还款能力审查也是银行贷款的一个重要环节。因此,购房人要出具收入证明及资金情况,并提供6至12个月的银行流水账目情况。

  律师提醒:

  1.目前科技进步,有些中介机构,称可以收取一定服务费用后,协助提供银行流水,此种服务有可能是非法使用其他自然人的数据并进行篡改,银行通过精细核查,必然会被发现,购房人选择该做法对申请贷款会起反效果。

  2.对于一些自身原因未符合银行贷款要求时,可以选择两共有人共同申请贷款(另一个贷款人也要符合贷款条件),提高贷款额度及信用度。

  第二,贷款人的信用纪录。购房时征询纪录是一个非常关键的事项。在购房时,贷房人必须以个人身份信息,查询征询纪录。根据实际情况不同,各银行的标准略有不同。

  律师提醒:

  1.诚信守信,平时信用卡的欠款要及时偿还,实在有困难时,应与银行协商办理分期还款或采用最低额还款,当然,这会产生较高的利息。

  2.小编以自身进行测试,征询纪录可以打印出近十年的信用情况,一般欠款超200元逾期不还为大额欠款,在最后还款日到期后逾期一天,即会上传央行保留记录。

  3.一般逾期三次以上,其中包括金额有一笔超过200元的,为大额逾期,此时会影响贷款申请是否通过或审批额度。

  第三,由于各地购房政策不同,有些购房者的贷款条件未符合要求,选择借名买房。

  律师提醒:

  1.借名买房风险高,发生争议较多,从购房者角度来讲,受法律保障范围中一般只有债权,物权保障的举证责任非常重,而违背购房政策的行为,就算最终确认权属,也不能避开政策直接确认物权并登记过户。

  2.从借名人的角度,由于借名出在物权登记上,已有房产,如果再次购房,也受购房政策及贷房政策影响,因此也要谨慎出借。

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  编辑:糖妹

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