类案裁判:虚假按揭担保贷款合同效力及责任认定

点击蓝字关注我们导读ONE虚假按揭是指房地产开发商在开发建设过程中,利用无真实购房意思的名义购房人的身份进行虚假房屋买卖以套取银行贷款,由开发商实际使用贷款并按揭还款的行为。在此类案件中,除名义购房人受开发商胁迫的情形

类案裁判:虚假按揭担保贷款合同效力及责任认定

类案裁判:虚假按揭担保贷款合同效力及责任认定

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  导读

  ONE

  虚假按揭是指房地产开发商在开发建设过程中,利用无真实购房意思的名义购房人的身份进行虚假房屋买卖以套取银行贷款,由开发商实际使用贷款并按揭还款的行为。在此类案件中,除名义购房人受开发商胁迫的情形,法院大多认定开发商与名义购房人签订虚假的商品房买卖合同因符合《民法典》第146条规定的虚伪行为而归于无效。然而,实践中存在分歧的焦点在于:一、抵押担保贷款合同效力的认定,涉及“合同有效”“损害国家、集体、社会公共利益”“欺诈”三种观点;二、还款责任承担主体及方式,涉及“连带责任”“免除”“补充责任”三种观点。经梳理,不同案件的裁判思路可总结为四种立场。

  典型案例

  TWO

  A

  担保贷款合同系独立合同有效,名义购房人承担还款责任,开发商承担连带责任

  案例1

  吕秋秋、上海浦东发展银行南昌分行金融借款合同再审纠纷案

  中华人民共和国最高人民法院(2018)最高法民申2109号民事裁定书

  【裁判要旨】

  本案再审申请人吕某某与被申请人天地公司签订的《商品房买卖合同》系为套取银行贷款而签订的虚假合同,属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。但吕某某与浦发银行南昌分行签订《借款合同》时,没有证据显示浦发银行南昌分行与天地公司、吕某某恶意串通签订案涉《借款合同》以损害国家利益。因此,该《借款合同》为双方真实意思表示,当属有效。浦发银行南昌分行已经向吕某某依约发放贷款,其请求吕某某归还所欠贷款本息,天地公司承担连带保证责任,有合同依据。

  【案情梗概】

  2010年2月26日,吕某某先是与天地公司签订《商品房买卖合同》,约定吕某某购买天地公司开发的别墅一栋。关于购房款,该合同约定,签订合同时,支付首付款188万元,余款180万元通过银行按揭贷款支付。同年3月,吕某某又与浦发银行南昌分行签订《借款合同》,约定浦发银行南昌分行提供180万元贷款给吕某某用于购房,并将贷款转入吕某某指定的天地公司在浦发银行南昌分行的账户内。贷款期限10年,自2010年3月19日至2020年3月19日。该合同还约定,当借款人出现一项或数项违约时,贷款人有权宣布本合同项下的借款全部提前到期。天地公司为上述借款提供了连带保证责任。后浦发银行南昌分行将180万元贷款汇入吕某某指定的天地公司账户,该款项实际由天地公司使用。截至2017年7月10日,吕某某及天地公司共偿还浦发银行南昌分行141万元(含利息及罚息)。

  案例2

  朱庆军、王伟金融借款合同二审纠纷案

  辽宁省盘锦市中级人民法院(2020)辽11民终1322号民事判决书

  【裁判要旨】

  被上诉人交通银行与上诉人朱某某、王某签订的《个人房屋抵押贷款合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,应受法律保护。双方应按合同的约定履行各自义务。交通银行已按合同约定发放全部贷款,二上诉人应依约履行还款义务。现二上诉人以自己的行为表明不履行还款义务,构成根本违约,交通银行有权要求解除双方签订的《个人房屋抵押贷款合同》,上诉人应承担偿还欠款本金及利息、罚息、复利的责任。

  【案情梗概】

  朱某某、王某系夫妻关系。2014年10月9日,交通银行作为乙方,朱某某、王某作为甲方,安泰公司作为丙方,三方签订《个人房屋抵押贷款合同》,合同约定:朱某某、王某向交通银行借款51万元,用于购买坐落于盘锦市大洼区房屋,借款期限156个月。本合同项下贷款利率为月利率5.46%,逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同项下贷款的支付方式为:甲方在乙方贷款发放后,承担返还全部借款本息的义务,在其不能返还价款本息的情况下,交通银行有权变卖抵押房屋优先受偿,丙方为抵押贷款承担连带保证责任。另查,2016年10月8日,交通银行曾以借款合同纠纷为由向该院起诉三被告,该院于2017年1月18日作出(2016)辽1103民初2451号之一民事裁定书,内容为:“因盘锦安泰房地产开发有限公司法定代表人马力利涉嫌虚构房屋买卖合同,通过利用本案其他被告的名义向银行申请抵押贷款,使其自己控制的公司获得银行贷款进而收益。该行为涉嫌虚假按揭贷款。”

  案例3

  张春、熊伟与交通银行股份有限公司泰州分行、泰州市普丰园林绿化工程有限公司金融借款合同纠纷案

  江苏省泰州市中级人民法院(2019)苏12民终3187号民事判决书

  【裁判要旨】

  案涉商品房买卖合同与个人房产抵押贷款合同虽有一定的关联,但并无主从关系,两份合同均系独立的合同。即便商品房买卖合同无效,并不导致个人房产抵押贷款合同无效。上诉人并无证据证明交行泰州分行与普丰公司恶意串通,以房屋抵押贷款的形式掩盖非法借贷的目的。故案涉个人房产抵押贷款应当认定为合法有效,交行泰州分行按约发放了贷款,上诉人应按约偿还贷款本息。

  【案情梗概】

  原审被告普丰公司与上诉人张某、熊某签订《商品房买卖合同》,约定张某、熊某向普丰公司购买郡王府2幢301室的房屋,但上诉人未取得房产,亦未依约定或依法采取相关救济措施。2013年2月1日,交行泰州分行与上诉人张某签订《个人房产抵押贷款合同》一份,约定由交行泰州分行向上诉人提供498万元贷款,借款期限为120个月,贷款利率为月利率6.00‰,该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%,逾期还款利率为该合同约定利率上浮50%,还款方式为等额本息还款法。上诉人张某以夫妻一方在合同上签字。普丰公司在上述贷款合同上作为担保人签章,为上述贷款合同项下的债务提供连带责任保证,保证期间至最后一期贷款到期之日后两年止,保证范围为该合同贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用等。2013年2月1日,交行泰州分行依约向张某发放了498万元贷款,张某将其全额付给了普丰公司,后由普丰公司向偿还了部分款项。现因贷款合同期间,贷款人未能按约还本付息,截止2019年2月21日,尚欠原告借款本金、利息、罚息等若干万元。

  B

  担保贷款合同系可撤销合同,开发商系借款实际使用人,与名义购房人共同承担还款责任,名义购房人可追偿

  案例1

  张根茂、汪龙美与中信银行股份有限公司常州分行金融借款合同纠纷案

  江苏省常州市中级人民法院(2020)苏04民终1230号民事判决书

  【裁判要旨】

  本案中上诉人提交的证据不足以证明被上诉人中信银行常州分行对该套贷行为知情。在被上诉人不知情的情况下,由于新世纪房地产公司和上诉人的真实意图不在于购买住房,而是帮助案外人骗取银行贷款,因此新世纪房地产公司与上诉人构成民事欺诈,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。因此,本案中的借款合同应属于效力待定的合同,在被上诉人行使撤销权之前,借款合同是有效的。

  【案情梗概】

  上诉人张根茂与新世纪房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定张根茂购买由该公司开发建设的位于常州市华丽雅居x期x座x单元x室住房。同月11日,张根茂向中信银行常州分行申请购房贷款,并与中信银行常州分行及新世纪房地产公司三方签订了《中信银行个人购房借款合同》(抵押加阶段性保证借款)。合同约定,新世纪房地产公司对张根茂的上述贷款债务承担阶段性连带保证责任。合同签订后,中信银行常州分行于2007年5月14日发放了34.7万元贷款,贷款款项汇入新世纪房地产公司账户。因张根茂未按约还贷,中信银行常州分行于2008年向法院起诉,要求新世纪房地产公司履行保证责任。

  案例2

  熊明、中国工商银行股份有限公司靖西市支行金融借款合同纠纷案

  广西壮族自治区百色市中级人民法院(2020)桂10民终377号民事判决书

  【裁判要旨】

  上诉人熊某、一审被告纳源靖西公司与被上诉人工行靖西支行签订的《个人购房借款/担保合同》,是被告纳源靖西公司以欺诈的方式,使被上诉人在违背真实意思的情况下订立的,涉案合同系可撤销合同。纳源靖西公司是该笔借款的实际使用人、实际控制人和受益人。根据民法公平原则,该院确定被告纳源靖西公司是本案借款本息的偿还主体,上诉人对于本案借款虽未能使用,但其为一审被告据此从事诈骗提供了帮助,熊某承担本案清偿责任后,可向有关债务承担人追偿。

  【案情梗概】

  2016年2月1日,熊某、纳源靖西公司与中国工商银行股份有限公司靖西市支行签订了《个人购房借款/担保合同》,由熊某向中国工商银行股份有限公司靖西市支行贷款人民币28.4万元,用于购买位于靖西市房屋,合同签订后,上诉人提供身份材料,为纳源靖西公司从事诈骗提供了帮助,靖西市支行按照合同约定将该笔借款直接汇入纳源靖西公司的账户。而纳源靖西公司未将该笔贷款用于涉案小区的建设,而是任由公司法人韦福将该笔借款挪作他用,造成涉案小区3号楼、5号楼无法动工起建,上诉人熊某购买的5栋1单元13A02号房也无法交付,熊某的借款目的无法实现。另查明,2017年11月8日,因本借款系列行为纳源靖西公司法定代表人韦福犯骗取贷款罪,被该院判处有期徒刑三年,缓刑五年,并处罚金30万元。

  C

  担保贷款合同系商品房买卖合同的从合同无效,开发商单独承担还款责任,名义购房人不承担责任

  案例1

  武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行、左金河房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

  湖北省武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终8623号民事判决书

  【裁判要旨】

  被上诉人左某某虽在《个人住房抵押担保借款合同》上签字,但既未使用贷款,亦未归还贷款。武昌支行发放的贷款资金,实际由联友公司使用。因此本案中联友公司与左某某所签订的《商品房买卖合同》,并非左某某的真实意思表示,应为无效。随之对应产生的《担保借款合同》,实质上系联友公司以左某某名义与武昌支行签订合同获得银行贷款的行为,该贷款系虚假按揭贷款,根据《担保法》第五条、《物权法》第一百七十二条的规定,该《借款保证合同》亦应认定为无效。贷款的实际使用人联友公司应向武昌支行承担偿还责任。左某某在本案中不承担民事责任。

  【案情梗概】

  2002年6月6日,左某某在《个人住房抵押担保借款合同》上签字,合同约定其向武昌营业部借款28万元,借款人以所购商品房提供抵押担保;并约定如借款人向贷款人提供虚假的证明材料而取得贷款的,贷款人有权解除本合同,提前收回已发放的贷款本息。案外人石学东陈述是由联友公司将上述文件领回,左某某在联友公司当时在武昌小东门的办公地点签的字。同日,联友公司与武昌营业部签订《个人住房借款保证合同》,约定承担保证责任。借款合同签订后,武昌营业部依约于2002年6月17日将借款28万元划至以左某某名义开设的账户。贷款发放后实际由联友公司使用,至2004年12月之前,该账户尚能正常还款,2005年5月14日之后,未再主动还款。另查明,左某某购买的武昌区中华路都景园1栋1-2-5号商品房已登记在联友公司名下,联友公司将其抵押给湖北十堰农村商业银行股份有限公司,抵押权证号为:昌。左某某未取得涉案房屋的所有权,也未实际占有、使用房屋。

  案例2

  中国民生银行股份有限公司济南分行与李某2等金融借款合同纠纷案

  山东省济南市中级人民法院(2020)鲁01民终号民事判决书

  【裁判要旨】

  在民生银行济南分行发放贷款后,由山东鼎达公司实际收取贷款并使用,山东鼎达公司为案涉贷款的实际使用人,因此本案贷款应由实际使用人山东鼎达公司依法予以偿还。相关银行贷前调查未尽职,存在办理虚假按揭贷款过错,故对贷款利息不予支持。李某1、李某2称对合同内容不知情,未实际购买涉案房产,也未实际使用贷款,均由山东鼎达公司一手实际操作,由山东鼎达公司使用贷款,因此不应承担还款责任。

  【案情梗概】

  李某2、李某1系夫妻关系。2011年3月21日,民生银行济南分行(贷款人、抵押权人、乙方)与李某1(借款人、抵押人、甲方)、山东鼎达公司(保证人、丙方)签订编号为xxx《个人购房借款合同》,约定:借款金额295万元。借款用途为甲方购买坐落于济南市市中区土屋路27号美景秀苑B幢4-2-101室房屋。同日,民生银行济南分行依约向李某1名下的银行账户发放贷款295万元,并将贷款转账至指定的山东鼎达公司账户。2014年12月12日,李某1名下的还款账户开始出现逾期。截止至2020年8月31日,李某1账户尚欠民生银行济南分行借款本金201万元,借款利息87万元。另查明,借款合同签订后,对借款用途约定的购买房产未依法办理抵押登记。

  D

  担保贷款合同有效,开发商承担还款责任,名义购房人按其过错承担补充责任

  案例1

  王进业上诉中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行等金融借款合同纠纷案

  北京市第二中级人民法院(2016)京02民终6415号民事判决书

  【裁判要旨】

  被上诉人鼎恒公司通过上诉人王进业出面以个人名义办理贷款,作为保证人的鼎恒公司却实际占有贷款,该行为属于王进业、鼎恒公司擅自改变借款用途的违约行为,但该违约行为并不影响《住房贷款借款合同》的效力,各方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。王进业虽未参与《住房贷款借款合同》的履行,亦未实际占有借款所购房屋,但其帮助鼎恒公司套取建行城建支行按揭贷款给建行城建支行造成了损失,应就其过错向建行城建支行承担鼎恒公司不能偿还借款本息部分10%的补充赔偿责任。

  【案情梗概】

  2002年9月24日,建行城建支行(乙方,贷款人)与王进业(甲方,借款人)、鼎恒公司(丙方,保证人)签订编号为xxx-426-2990《个人住房贷款借款合同》(抵押加阶段性保证借款),约定:借款用于购买鼎恒新星×××;乙方向甲方提供人民币贷款88万元,事实上是被上诉人鼎恒公司使用员工王进业的名义签订虚假的商品房买卖合同,套取银行贷款为公司使用。除本案外,鼎恒公司以相同手段,使用多名员工的名义向建行城建支行套取了大量贷款。另外查明,鼎恒公司就鼎恒新星×××房屋先后与王进业、实际买受人曹剑锋签订了两份商品房买卖合同;实际买受人曹剑锋购买鼎恒新星×××房屋时向银行贷款68万元;2005年6月28日,鼎恒公司与实际买受人曹剑锋签订补充协议,同意按照房屋实测面积147平方米办理过户手续,办理房产证;2005年12月9日,北京市丰台区房屋管理局向实际买受人曹剑锋颁发房屋所有权证;自2002年9月24日签订涉案借款合同起至2012年8月贷款出现逾期的十年期间,都是由鼎恒公司办理还款,且建行城建支行未去办理房屋抵押登记。

  案例2

  华夏银行股份有限公司北京长安支行与张晓宪等金融借款合同纠纷案

  北京市西城区人民法院(2015)西民(商)初字第号民事判决书

  【裁判要旨】

  被告恒昌公司作为开发商以使用贷款为目的、以原告张某某个人名义贷款,由自己作为担保人,并将贷款自用,恒昌公司应为贷款的实际使用人,本院认定,被告恒昌公司应当向华夏银行承担偿还贷款本息的责任,而非保证责任。张某某虽未参与《个人住房贷款借款合同》的履行,亦未实际使用借款,但其签订相应合同并提供资料的行为客观上帮助恒昌公司取得了华夏银行的贷款,协助其实现了融资目的,张某某的上述行为具有过错,本院根据其过错程度酌定向华夏银行承担恒昌公司不能偿还借款本息部分10%的赔偿责任。

  【案情梗概】

  华夏银行(乙方)与张某某(甲方)、恒昌公司(丙方)于2004年9月签订了《个人住房贷款借款合同》,约定乙方向甲方提供67万元的贷款,用于购买农光南里1号楼龙辉大厦1-1106的房产,贷款期限为10年,贷款月利率为4.425‰,贷款本息的归还方式为还款期内每月一次,还款期数为120次;丙方对甲方的债务承担连带保证责任;甲方未按合同约定清偿贷款本息,乙方将向甲方发出《催收逾期贷款通知书》,并对逾期未还的贷款本金及利息按每日万分之二点一计收罚息,直至该款项偿还之日为止。恒昌公司认可,合同签订后,华夏银行向恒昌公司的账户发放贷款67万元,该款由恒昌公司使用,亦由恒昌公司按月偿还贷款本息。贷款到期后,张某某、恒昌公司均未清偿该笔贷款。截至2015年5月5日,尚欠贷款本金15余万元、利息、罚息(含复利)共计2万元。

  评析

  THREE

  虚假按揭案件涉及多元利益主体,开发商、银行、名义购房人等不同民事主体在同一案件事实中有着千丝万缕的联系,也存在着强烈的博弈和激烈的利益冲突。上述四种裁判路径中,路径一严守合同相对性原则以及无过错责任规则,虽符合法律逻辑,但存在开发商与名义购房人之间的利益严重失衡的问题。路径二未深入分析当事人的意思表示,开发商与名义购房人并不构成共同责任。共同偿还责任源于共同之债,其与连带债务的区别在于债权人必须向所有债务人共同请求给付,《民法典》第307条虽承认共有之债,但开发商与名义购房人之间既非共同给付,也非共有关系。路径三将贷款合同视为商品房买卖合同的从合同混淆了主从合同的概念,商品房买卖合同是物权变动的原因行为,买受人申请抵押贷款则是为顺利实现交易而与银行之间建立新的独立借贷事实,两者相互独立。路径四在民事责任竞合问题上,选择侵权责任规范按当事人过错承担责任,突破了合同的相对性和意思自治原则,然而可能不利于保护受害方银行的利益。

  在担保贷款合同效力的认定上,直接认定合同有效不妥,一方面借款人的意思表示确有瑕疵且不真实;另一方面银行利益也可能受损。相反,虚假按揭行为符合共同欺诈的要件,作为受欺诈方的银行享有对担保贷款合同的撤销权,可选择有利于维护其利益的救济途径。在责任承担上可区分外部责任与内部责任:在外部责任上,银行可视开放商偿款能力行使撤销权,同时也可选择依据《民法典》第1168条共同侵权规定主张开发商与名义购房人的损害赔偿责任。在内部责任上,名义购房人对银行承担责任后可依据《民法典》第178条之规定向开发商追偿超过自己责任比例的责任。

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类案裁判:虚假按揭担保贷款合同效力及责任认定

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