逾期还贷的按揭购房人的房产被另案预查封(下):开发商应及时解除合同才有可能排除强制执行

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!本文作者:程文驹律师【江苏腾泽律师事务所】业务领域:房产纠纷、合同纠纷、债务纠纷、执行异议电话、:阅读提示:按揭购房人在办理权属登记之前逾期偿还贷款,银行要求开发商承担担保责任后,购房人因其他债务导致所购房屋被另案预查封,开发商到底选择解除商品房预售合同还是向购房

逾期还贷的按揭购房人的房产被另案预查封(下):开发商应及时解除合同才有可能排除强制执行

逾期还贷的按揭购房人的房产被另案预查封(下):开发商应及时解除合同才有可能排除强制执行

  郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

  

  本文作者:程文驹律师【江苏腾泽律师事务所】

  业务领域:房产纠纷、合同纠纷、债务纠纷、执行异议

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  阅读提示:按揭购房人在办理权属登记之前逾期偿还贷款,银行要求开发商承担担保责任后,购房人因其他债务导致所购房屋被另案预查封,开发商到底选择解除商品房预售合同还是向购房人行使追偿权,不同的诉讼策略会产生不同的风险和收益。

  

  关键词:解除合同预查封执行异议之诉按揭

  

  一、按揭(mortgage)的法律关系

  

  1、购房人与开发商:商品房买卖合同关系。

  2、购房人与银行:(1)向第三人履行的借款合同关系(借款由银行直接打入开发商账户);(2)房屋抵押合同关系(购房人在开发商办理了初始登记后,才能将房屋抵押给银行,设立抵押权)。

  3、银行与开发商:保证合同关系(开发商为保证人)。

  在给购房人办理权属变更登记之前,银行不能在房屋上设立抵押权,只能办理抵押权的预告登记,银行为了缓冲在抵押权设立之前的风险,会要求开发商作为保证人,担保购房人与银行之间的借款合同,从而在开发商与银行之间成立保证合同。

  《按揭贷款合同》通常会约定“如果借款人迟延履行按期还款义务,在一定期限内,经银行催收仍未履行,则借款人将丧失其期限利益,银行可就全部按揭贷款要求借款人一次性偿还”。银行通常的做法是——直接扣除开发商的保证金。

  《商品房买卖合同》同时会约定:在开发商承担担保责任期间,若购房人违反按揭贷款合同逾期还款,导致银行宣布贷款提前到期,并要求开发商承担担保责任或开发商已实际承担全部或部分担保责任的,开发商有权单方解除《商品房买卖合同》。

  

  二、法条分析

  

  ⊥1110⊥、案外人异议之诉

  

  ⊥1110⊥)案外人执行异议的立法目的是什么?

  

  《民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《民诉执行程序司法解释》第十五条规定:“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定,向执行法院提出异议。

  

  申请执行人申请法院强制执行被执行人某项特定物(比如房产、车辆等),是为了清偿申请执行人的金钱债权。案外人通过执行异议、执行异议之诉介入到申请执行人的强制执行程序中,目的是为了阻却法院强制执行该特定标的物。因此,案外人执行异议是为了解决案外人所主张的实体权利与申请执行人通过执行来清偿债权之间的矛盾与冲突问题。

  

  ⊥1110⊥)案外人主张的哪些实体权利可以排除法院强制执行(查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债)?

  

  案外人要想排除强制执行,其实体的权利必须是法律明文规定的。比如:

  

  a、案外人是《物权法》、《异议复议规定》25条确定的所有权人,根据物权优先于债权的原则要求排除强制执行;

  

  b、案外人是依据《异议复议规定》26条规定的凭借生效法律文书确定的实体权利人;

  

  c、比如案外人是《异议复议规定》28条规定的不动产物权期待权人,29条规定的消费者物权期待权人;

  

  d、比如案外人是《异议复议规定》31条规定的在查封之前合法承租人等。

  

  ⊥1110⊥、作为按揭购房人的被执行人购买的房产具有财产性利益,法院可以预查封

  

  《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。”

  作为按揭购房人的被执行人购买的房产,签订了正式的网签合同并办理了网签手续,法院就可以进行预查封。法院预查封行为并不意味对财产的权属进行认定,只要相关的财产具有被执行人财产性利益,法院就可查封。

  

  ⊥11、按揭购房人购买房屋被另案查封,开发商必须解除商品房预售合同,其作为案外人才可能排除执行

  (1)商品房预售合同解除对担保贷款合同的影响

  《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”第二十五条第一款规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”

  经常会出现,购房人在诉讼之前会停止偿还其所负的按揭贷款,依据上述合同条款,银行会一次性扣除开发商在银行的保证金。正因为如此,开发商诉至法院要求解除商品房预售合同时往往也会要求一并解除担保贷款合同。

  

  (2)开发商解除商品房预售合同的后果

  《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

  商品房预售合同是一次性履行完毕的双务合同,购房人主要义务就是支付购房款,开发商主要义务是交付质量合格的商品房(移转房屋的使用权),配合购房人办理产权过户登记(转移房屋的所有权),使购房人具有完整的物权。当开发商作为保证合同的保证人代为清偿贷款后,购房人对银行的借款合同(贷款合同)之债消灭。合同的解除具有溯及力,故涉案房屋要恢复到签订合同前的圆满状态。因开发商所出售的房屋还没有交付、也没过户,因此合同解除后,开发商有义务退还所收的购房款本金,购房人有义务配合注销网签手续。

  结论:商品房预售合同解除后,因开发商未向购房人交付房屋、也未办理过户登记,房屋仍是开发商通过自建的方式原始取得,即便购房人作为被执行人所购买的房屋被预查封,开发商仍可提起案外人异议,根据物权优先于债权的原则要求排除强制执行。

  三、举例说明

  购房人向开发商购买房产,签订预售合同,房屋总价100万,购房人首付30万,贷款70万,还了贷款5万元本金后购房人断供,银行依据合同约定一次性扣除了保证人开发商的保证金65万元,房屋仍未竣工交付购房人,房屋所涉其他债务被另案预查封。开发商向法院提出解除合同,并要求排除执行。

  ⊥1110⊥、合同解除前:

  (1)银行出借给购房人70万偿还了开发商购房款,开发商作为保证人担保该70万的偿还,当开发商收到银行支付的70万购房款那一刻,购房人支付房款的义务履行完毕;

  (2)购房人在偿还了5万元贷款后断供,还剩65万元贷款未偿还,开发商作为保证人偿还了购房人欠付银行的65万元贷款;

  (3)因购房人已付清了房款100万给开发商,同时购房人不再欠付银行贷款,开发商必须交房并办理过户。

  ⊥1110⊥、合同解除后:

  (1)在开发商和购房人合同中,开发商须将100万返还给购房人;

  (2)在购房人与银行之间的贷款合同中,购房人须将65万(70万-5万)返还给银行,因银行扣除了开发商65万保证金,故银行须将65万保证金退还给开发商。

  上述款项汇总如下:

  合同解除后

  支出

  收入

  开发商

  100万(返还给购房人)

  65万(来自银行)

  银行

  65万(返还给开发商)

  65万(来自购房人)

  购房人

  65万(返还给银行)

  100万(来自开发商)

  结论:开发商解除合同后,只须将35万返还给购房人即可。

  

  四、律师总结

  逾期还贷的按揭购房人所购房产被另案预查封,开发商履行保证责任后一旦向购房人行使了追偿权则丧失合同解除权。正确的诉讼策略是,开发商应及时解除合同,才有可能排除法院的强制执行。

逾期还贷的按揭购房人的房产被另案预查封(下):开发商应及时解除合同才有可能排除强制执行

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