购房技巧 | 首付贷被叫停,平安、万科、链家换了一招帮你买房

首付贷是什么?为什么要叫停?第一:什么是首付贷?首付贷,就是很简单的一种解释,通过理财公司或者金融公司获得购房首付贷款。这类贷款一般都属于P2P贷款列项,也就是说你向这些金融公司申请了首付贷,这些机构再寻找投资人为您投标,三方获益,双方收益,一方付利息的模式,也属于资金众

购房技巧 | 首付贷被叫停,平安、万科、链家换了一招帮你买房

购房技巧 | 首付贷被叫停,平安、万科、链家换了一招帮你买房

  首付贷是什么?为什么要叫停?

  第一:什么是首付贷?

  首付贷,就是很简单的一种解释,通过理财公司或者金融公司获得购房首付贷款。

  这类贷款一般都属于P2P贷款列项,也就是说你向这些金融公司申请了首付贷,这些机构再寻找投资人为您投标,三方获益,双方收益,一方付利息的模式,也属于资金众筹范围之一。

  第二:首付贷的额度是多少,利率是多少,期限有多久,另外需要哪些手续和要求?

  首先:首付贷一般不会贷给你全部首付额度,而是总房款15-20%之间,而且是指定的楼盘,指定合作的楼盘才可以贷款,以控制真实性。

  其次:这种贷款的时间一般不会超过三年,利率也各不相同,就拿贷款三年来讲,年利率基本会在13%左右,贷款50万,年利息会有6.5万以上,如果时间短的话,利率就会相对要低的很多,但是谁贷款都是资金比较紧张,最长时限是最好。

  最后:要求在指定的合作楼盘购房,手续和银行购房代款手续基本差不多,身份证,户口本,单位工作证明,收入证明,银行流水,固定住址,社会保险代缴凭证,个人资产情况,包括车产,股票,商业保险等等。

  还有:还款方式一般为等额本息的方式,也有的金融公司采取先还利息,到期后再一次性还本金的模式。

  第三:什么样的朋友适合申请首付贷呢?

  首先:工作三年以上,收入稳定,准备结婚的小两口,而且小两口子都工作的,可以考虑,因为前三年的还款压力太大,一个人工作根本无法解决月供问题。

  另外,一般小两口买婚房,面积不宜过大,压力各方面个更为适合。

  其次:资金周转中的生意人,因为短时间周转无法套现,有还款能力,但是又缺点资金的可以购买,作为周转资金使用了。

  切勿以为首付贷就是融资渠道,这样想,建议还是不要贷款了。

  还有:有闲散资金,但是资金做了投资,比如买了股票或者其他投资产品的,可以使用首付贷。

  资的产品稳定为最好,若在动荡的股市中,或者炒黄金白银这种对赌的模式中的投资,要考虑资金断裂后的后果。

  最后,想使用首付贷的朋友一定要算计好自己的资金来源情况,若是你的收入和指出比严重失衡,建议先别买。

  任何金融杠杆带来的好处无可非议,但是那都是建立在有收入和后续资金的基础上,否则赛温失马,竹篮子打水一场空,搞不好还要付法律责任,那就得不偿失了。

  首付贷,即是通过相关机构,以不同科目、名义的贷款方式,向购房者提供首付阶段的“贷款”,从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例,继而达到银行按揭贷款放款要求,完成贷款购房行为的一种金融产品。

  首付贷实际上只是一种通俗称谓,其涵盖的金融产品范围较广。一般情况下,部分首付贷是以个人消费贷款等科目由相关机构发放,还有部分首付贷产品由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来,其间不少游离于现有监管体系的视野之外。

  住建部、国家发改委、央行、银监会、工业和信息化部、国家税务总局、国家工商总局下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中,针对首付贷问题,七部委表示,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

  在文件首次明确了首付贷“违规”的性质之后,一场包含首付贷的集中专项整治或将拉开帷幕。而与首付贷发放关联甚为紧密的房地产中介服务机构,也成为了这个专项整顿的主角。

  由于对购房者购房环节的直接切入,房地产中介机构一直以来是首付贷等金融产品的主要发放渠道。目前,北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分热点二线城市的大中型房地产中介公司,都曾为自己的客户提供首付贷等金融服务,只是程度规模不同而已。而部分房地产中介机构,通过收购等方式,已经拥有持有牌照的消费金融公司。

  “首付贷这类产品,实际上是把很多支付能力不足的人拉入了房地产市场,一旦房地产市场的走势出现逆转,这些支付能力较差的人会产生违约风险,从而造成系统性的金融风险。”2016年4月,一位接近住建部的人士说。

  在此之前,住建部部长陈政高在全国两会新闻记者会上曾明确表示,住建部将配合央行开展围绕首付贷等房地产消费金融产品的专项整顿工作。

  从目前来看,针对首付贷等房地产金融类产品的市场整顿工作,将与房地产中介市场专项整顿结合一并开展。“首付贷很大一部分是中介公司为渠道发放的,一并进行专项整治,是合理的。”前述地方住房和城乡建设职能部门内部人士向本报记者表示。

  正因如此,文件明确要求,中介机构提供住房贷款代办服务的,应当由委托人自主选择金融机构,并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策,供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

  自住房储蓄银行建立至今,中国住房金融发展已近30年。但在以往,住房金融领域的参与者大多为商业银行、住房公积金管理机构、信托公司、担保公司等传统金融机构。

  随着近几年互联网金融兴起,住房金融也逐渐成为创业平台角逐的主战场,这类平台相对于传统的“银行队”,可称为“创业队”。

  吸引创业队纷纷入场的最大原因,便是住房金融领域拥有万亿级别的潜在市场规模,而与这巨大的市场潜力形成鲜明对比的,是目前里面的玩家寥寥无几,这对于创业队来说,是极具诱惑力的。

  那么,创业者们在该领域里究竟有多大的发展机会?他们怎样才能从银行队手中分得一杯羹呢?本文将围绕这些问题,一一展开。

  地产交易和租赁环节衍生多种信贷产品

  “创业队”切入住房金融,主要集中在房产交易和租赁两大领域,并具体衍生出抵押贷、赎楼贷、装修贷、首付贷、众筹和租房分期等多类住房信贷产品,今年上半年,首付贷已经被国家全面叫停。

  第一类,抵押贷,代表为房互网、大房东、融时代等。

  这类信贷产品的目标用户为小微企业,目标是帮助中小微企业解决融资难的问题,本质上类似于经营贷,而非消费贷。

  抵押贷需要小微企业用房子来进行抵押,才能顺利拿到贷款。并且在民间住房金融领域里,抵押贷是所有信贷产品中金额最大的,而风险却是最低的,坏账率几乎为零。

  房产抵押的资产质量取决于流动性和抵押率。在贷前,这些平台会注重资产是否具有强抵押、高流通性的特点,以此来决定是否放贷,同时,通过降低抵押率,即实际贷款额与房产评估值之间的比例,来防范和控制风险。

  第二类,赎楼贷,代表为大道金服、链家等。

  在首付贷被叫停的背景下,赎楼贷成为创业平台的主推产品。赎楼贷主要发生在二手房交易环节中,指卖方如果房贷尚未还完,需要先还清贷款才能拿到房产证,并进行房产交易。

  此前银行开展赎楼贷业务,存在手续复杂、周期长、费用高的问题,创业平台通过创新模式,来优化赎楼交易环节,缩短交易周期,解决以往存在的痛点。

  第三类,装修贷,代表为世联小贷、土巴兔等。

  这种产品是在地产交易等环节向用户提供小额贷款,满足用户新房装修等消费行为,是纯粹的消费贷。

  第四类,租房分期,代表为房司令、会分期等,不同于前三类集中于地产交易环节,租房分期是切入租房领域的。

  一般而言,租房分期的模式是将传统押一付三的租赁模式,改变为押一付一的模式,剩下的房租由平台垫付给房东。通过房租月付,解决租客因为一次性投入而资金紧缺的问题。

  除此之外,众筹和首付贷之前也属于住房金融领域的两类产品,但是政策风险比较大,首付贷目前已经被全面叫停,而众筹业务在深圳最火爆,也在当地遭喊停,因此本文并不对这两种业务进行过多阐述。

  潜在市场规模数以万亿计

  这些平台纷纷切入住房金融领域,最根本的原因是该领域具有极大的市场空间,无论是地产交易,还是租房市场,均具有数以万亿计的潜在市场规模,是校园、3C等其它细分领域远不能相比的。

  据央行公开数据显示,2015年全国商品房销售额约8.7万亿元,同比增长14.4%;主要金融机构(含外资)的个人住房贷款余额则为13.1万亿元,同比增长23.9%;非交易类的房屋抵押贷款则约有20万亿元的规模。

  在此前,地产交易市场主要是银行的天下,这些互金创业平台其实是从银行手中切分蛋糕。但因为市场规模足够大,对于这些平台来说,关键在于如何找准差异化优势,提高渗透率。

  虽然银行实力雄厚,并且利息最低,例如个人房产抵押贷,交通银行的年化利率仅为6%左右,低于所有创业平台。但是银行无论是抵押贷,还是赎楼贷,均存在要求多、流程长、时间久的问题,不仅很多有需求的用户会被挡在门外,用户体验也并不如意。

  而创业平台的抵押贷虽然利率稍高于银行,但是低于小贷公司,年化利率大多为10%左右,并且申请门槛相对较低,例如交行抵押贷的房产评估标准为150万元。另外,创业平台流程简便、效率高、时间短,用户体验更好。

  除房地产交易市场火热以外,租房领域的需求同样旺盛。根据长江地产数据显示,目前中国租房市场每年有2.5万亿元的规模,而这个市场规模还在继续增强,预估到2018年将增加至5.2万亿元。

  同时,装修贷、租房分期都属于围绕住房消费行为而衍生的信贷产品,银行、信托等传统金融机构此前涉入并不多,因此对于创业平台来说,关键在于获取流量,以及避免同质化,增强用户的忠实度。

  资产质量远优于其它场景

  住房金融市场有两大明显的特点,一是资产质量最为优质,尤其是抵押贷和赎楼贷,这也是其区别于互金其它细分领域的显著特点。

  由于抵押贷和赎楼贷的金额比较大,信用要求最高,信用审核最为严格,并且有房产、保险等作为保障,逾期和坏账情况几乎为零;

  而装修贷、租房分期金额相对较小,坏账情况略高于前两者,但是其风控关键在于鉴定订单和场景的真实性,并且一般由中介公司或房东共同负责违约租金追回的工作。

  这四类产品的具体风险情况,大致为抵押贷<赎楼贷<装修贷<租房贷,金额越大,反而风险越低,但总体而言,住房金融的风险情况要远远优于其它场景的信贷产品。

    二是获客方式重中介,住房金融平台的获客方式包括线上和中介两种,线上方式就是通过网站、和APP等途径获取流量。

    对于有场景的链家金融、世联小贷来说,其在自身体系内开展住房信贷水到渠成,直接将信贷服务嵌入到新房、二手房交易环节中去,由销售场景衍生出信贷场景,并且不需要另外设置地推人员,获客和运营成本自然得到节省。

    而没有自建场景的平台,还可通过中介渠道方式获客。并且毫无疑问,中介才是最直接、最有效的途径,因为中介掌握的是住房信贷产品最赖以生存的部分——场景,依托地产交易和租赁场景,会大大增强引流的精准性和高效性。

    具体而言,这些平台主要采取中介机构或经纪人众包的模式,用来降低平台的运营成本,并利用互联网、大数据等技术手段,将所有贷款流程标准化,降低运营成本。

    同时,由于中介机构地域性强,所以城市的开拓至关重要,尤其是抵押贷和赎楼贷,城市开展的多少,直接决定了其业务规模发展的大小,不过在业务发展过程中,就容易面临周期长和成本投入大的问题。

    最易受到政策风险冲击

  虽然住房金融的资产质量最优,但是相对于其它场景,不仅国家对于房地产市场的整体监管最为严格,住房金融尤其是地产交易信贷平台,所面临的政策风险是最大的,并且对于住房金融平台影响甚大。

  一方面,政策监管最严格,房地产一直是政府监管的重点领域,并且在金融跨界混业经营火热的今天,政府已经从以往瞄准单个金融机构的微观审慎监管,转变为加强住房金融宏观审慎管理,以防范系统性风险。

  同时,政府对于住房金融的监管措施也是不断出台,今年年初全国“两会”将首付贷作为楼市管理两大主题之一,并在7月住建部、国家发改委、央行等七部委将首付贷界定为违法行为;

  8月推出的网贷管理办法,严格规定个人在单一平台不得超过20万元,企业则不能超过100万元,住房网贷平台首当其冲;10月,央行行长周小川表示,要对住房金融“信贷增长有所控制”。

  因此,在此背景下,住房金融领域存在的政策风险要远远大于其它场景。

  另一方面,政策打击最强烈,一旦住房信贷平台出现不符合政策规定的地方,受到的冲击将极为强烈,甚至是毁灭性的。

  在政府全面叫停首付贷之后,所有相关平台或轰然倒塌,或艰难寻求转型之路;8月网贷管理办法对于自建理财端、单笔金额大的网贷平台影响极大,例如链家金融、融时代等,需要降低金额、寻找新理财端,而许多网贷平台的住房金融业务则是业务量萎缩,甚至戛然而止。

  除此之外,“银行队”则趁机推出各项优惠政策,来抢占市场份额,有些银行在一线城市的放贷利率甚至可以低至4%左右,几乎接近公积金3.25%的利率。

  那么,在政策压力之下,住房金融领域中的“创业队”不仅要面临政策监管的风险,还要应对传统金融机构的攻城略地,竞争激烈的问题。

  有场景的平台机会更大

  住房金融领域确实是一座大金矿,蕴藏着无限的发展机会和潜力,但是机会越大,门槛也就越高,尤其是对于无背景、无资源的创业平台来说,相对消费金融等其它领域,进入门槛尤其高,因此,该领域中目前玩家要少得多。

  同时,正如前文所讲,这种模式比较注重中介渠道的拓展,那么相对而言,有渠道、有场景的平台机会更大,其利用自身优势开展住房金融,会比创业平台效率更高、成本更低,更有可能快速扩展业务规模。而那些创业平台则需要耗费大量时间、成本,发展速度较慢。

  例如,万科和链家于2015年8月合作推出的装修平台——万链,运营一年多后,万链每月新增单数已稳定在500单。万科和链家既以两者强大的品牌影响力成为万链的背书,又使万链具备天然的渠道优势。

  虽然万科并未涉足新房装修领域,但借助其新房施工和精装修的长期积累,为万链提供了大量供应商资源,并且万链50%左右的业务,来自于链家的渠道。因此,万链未来借助其天然资源开展装修信贷服务,也是顺理成章,并且是赢在起跑线上的。

  尽管如此,创业平台也并不是完全丧失机会,只要通过创新模式,塑造差异化优势,依然可以打造自己的一片天地。

  例如大道金服采取产权交易保险模式,联合银行、保险公司颠覆以往赎楼模式,用户可先购买保险,这样获得银行审批后便可直接放款,解决传统模式中周期长、费用高的痛点。

  在这种模式中,保险公司替代了原先担保、小贷的角色,将担保转变为保单,向银行提供担保,银行向卖方发放短期信用贷,并由保险公司共同承担风险,优化了交易环节,缩短了交易周期。

  总之,住房金融领域是一个极具潜力和诱惑力的市场,但创业者们却是前路漫漫,任重而道远,不仅要思考如何才能找到差异化优势,还要尽力在政策高压之下寻求破解之道。

  另外,这个万亿级市场是否有机会成为下一轮风口,未来究竟会有怎样的发展,这些不仅是该领域创业者或投资机构关心的问题,爱分析也将持续关注。

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