房子烂尾,业主集体拒绝还贷,为什么是一个理性行为

不要说他们的行为过激,他们的动机是理性的。作者|刘远举知名财经专栏作家,多家智库研究员近日,某楼盘烂尾之后,业主集体发布告知书,拒绝继续偿还住房贷款,此举,在网上引起了较大的关注,并引来了效仿,多地烂尾楼业主集体停止还贷,涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口,以及山西

房子烂尾,业主集体拒绝还贷,为什么是一个理性行为

房子烂尾,业主集体拒绝还贷,为什么是一个理性行为

  不要说他们的行为过激,他们的动机是理性的。

  作者|刘远举

  知名财经专栏作家,多家智库研究员

  近日,某楼盘烂尾之后,业主集体发布告知书,拒绝继续偿还住房贷款,此举,在网上引起了较大的关注,并引来了效仿,多地烂尾楼业主集体停止还贷,涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口,以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。一套房子背后,是中国人的辛酸苦辣。年轻夫妻不敢旅游,省吃俭用,拼命工作,生怕得病、避免请假,买了第一套房子,等着结婚生子。或者中年夫妻,因为孩子长大,需要自己的空间;或者父母老去,需要同住照顾,换了一套更大的房子,满心期待着交房,开始新生活。中国老百姓的人生,就是这点期盼,但不想意外降临,房贷已经交了一两年,房子却没动静,停工了。房子停工,但房贷却必须继续交。没人能保证自己会不遇上这种悲剧与愤怒,因为房子,始终是必须要买的。从居住上说,中国房地产市场活跃,交易频繁,租金变动也大。这意味着,很难从一个房东手里长期租一套房子。租房居住,往往意味着要经常搬家,家也是一个需要用心建设的地方,买一幅画,买一个厨房家电,买一盆花,这些非必要的东西构成了丰富的生活。但如果是租房的话,就很难这样做了。一方面,经常搬家,东西多了麻烦,而且,在墙壁上打一个眼,挂一幅画,或者,把窗户改一下,把柜门换个颜色,都需要房东的同意。当人们无法按自己的心意建设一个家,住的地方就始终是一个房子,而不是一个家。买房还与子女读书,享受公共福利等公民的权利联系在一起。比如,上海的小学学位,就是人户一致为最优先排序。一个家庭,如果不能买一套房子,哪怕这个家庭是本地户口,也相当于“二等公民”,会被一套规则不动声色但明确的排斥。租房子还会强烈地反映一个人的经济地位。所以,不要怪丈母娘要求房子,是中国社会从各种条文、规则、社会观念上都驱使人买房。拒绝还贷,意味着购房者将自己与房地产开发商的矛盾,变为了自己和银行的矛盾。这样做有没有用呢?在拒绝还贷的行动中,一些银行有违规的情况,比如,有些银行在房屋未封顶之前就放贷了。这样做,就把银行的违规处凸显出来了。但这并不意味着能不还款。对于不还款,有非常成熟的流程来处理。第一次逾期未还,银行会通知并提醒你按时还款。如果连续三个月没有还贷,银行会开始催收,甚至上门催款,还会加收30%-50%的罚息,直到还完本息为止。房贷逾期还款,会让你的信用报告留下不良记录,这个记录将保留五年时间。在这五年内,你基本不可能再从银行申请到贷款、信用卡等等。你的芝麻信用,信用积分,也会受到影响,平时的那些便利的体验可能会从你的生活中消失。当然,实际上,这一幕不会维持5年,因为房贷断供,银行就会起诉你。有钱不还贷的情况非常少,因为不还钱,房子要被查封,没人有动机这么做。不过当下,任何戏剧化的、前所未有的事都可能发生。你有钱而拒绝还贷,那么,法院可能会查封你的其他财产来还贷。假如你转移走了所有的财产,真的没钱还贷,银行就会拍卖你的房子,然后把房款扣除房贷本息,再扣除律师费、诉讼费、保全费、法院执行费用等,最后还剩下的钱会给你。如果这个钱不够覆盖房贷,那么,你不能说,贷款是用房子抵押的,房子你拿走了,我们两清了。银行还是会让你还剩下的钱,直到把欠银行的本息还清为止。你会进入征信黑名单,这会严重影响你以后的生活和出行,更甚者还会影响子女入学问题。至于房子烂尾了,银行肯定卖不掉了。但银行仍然可以用法律手段找你追索。你有其他财产,就逃不过。如果你隐匿财产,还可能承担刑事责任,失去自由。你要上班,要生活,要成为一个正常的经济人,你也无法放弃这些。所以,对大多数人来说,这样转化矛盾,前景没有什么改变。但这仅仅是从法律角度。某种程度上,拒绝还贷,实际上是一个舆论行为,是一个力求让更多部门卷入的行为。中国解决问题的很多逻辑都是这样,事情足够大,影响面足够广,才得到解决。现在各地烂尾、断供的事情挺多,这些焦急的业主,想法做点新东西出来,是为了吸引到包括舆论在内的各方关注,推进事情的解决。从这个角度,集体拒绝还贷,也是一种理性行为。不要说他们的行为过激,他们的动机是理性的。当然,还有一种可能,是真的不用继续还了。近期,嘉兴中院公布的一则二审审判案例引发业内关注。2014年,许先生在嘉兴购买一套别墅,向银行按揭贷款392万元。后来开发商破产房子烂尾,2019年底起,许先生就停止了向贷款银行支付月供。2020年,贷款银行向法院起诉,要求许先生继续支付剩余贷款。一审法院嘉善县人民法院审理后,让许先生归还银行借款本金、利息,以及未按时还贷的罚息,共计220余万元。此后,许先生不服一审判决,向嘉兴中院上诉。今年2月,二审结果出来了,来了个大反转,嘉兴中院不支持银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求。这里面的法律问题很复杂。在消费购房的过程中,银行的贷款不是为开发商发放的,而是支付给实际购房的贷款人的,不过,程序上是银行直接代购房者给了开发商。房子烂尾,“商品房买卖合同”终止后,开发商应该将按揭的购房款退还给购房者,然后,购房者还给银行。但如果认为应该开发商来还,那么购房者就没责任。这个判决也是全国首次,因此必然有一些争议,要全面推开,目前看来可能性并不大。不幸购买了烂尾楼的人们,只有期待“更多部门卷入”后,通过协商与互相妥协,产生出一个合理的解决方案。

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  主编|张丰

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